Lifetime Mortgage: se hai più di 60 anni puoi monetizzare fino al 60% del valore del tuo immobile senza dover pagare alcuna rata!

27. Maggio 2021 Finanziamenti 0
Lifetime Mortgage: se hai più di 60 anni puoi monetizzare fino al 60% del valore del tuo immobile  senza dover pagare alcuna rata!

In Gran Bretagna il prodotto è stato lanciato nel 1999 ed è noto con le definizioni di “lifetime mortgage” o di “equity release”. Dalla sua nascita il prodotto si è rapidamente diffuso in tutto il mondo anglosassone (Gran Bretagna, Irlanda, Canada, Australia e Stati Uniti d’America, dove è noto con la definizione di reverse mortgage).
Il prestito vitalizio è un finanziamento a lungo termine assistito da ipoteca di primo grado sull’immobile di residenza. Il finanziamento è ideato in modo tale da non prevedere rimborsi di alcun tipo, nemmeno per gli interessi, fino alla morte del contraente (ovvero, se cointestato a una coppia di ultra sessantenni, con la scomparsa del coniuge più longevo). Spese e interessi vengono capitalizzati e sono dovuti solo a scadenza. Il rimborso, a meno di rimborso volontario anticipato da parte del sottoscrittore, è a carico degli eredi. Il prestito non prevede quindi il pagamento di alcuna rata per tutta la sua durata, ma capitale e interessi sono capitalizzati fino a scadenza e maturano interessi.
La legge (44/15) prevede una tutela (nota nel mondo anglosassone come “no negative equity guarantee”) che limita il valore del debito a carico degli eredi al valore di realizzo dell’immobile dato in garanzia: in tal caso è la società finanziaria che si accolla l’eventuale debito eccedente rinunciando a rivalersi nei confronti degli eredi a condizione che il rimborso avvenga a fronte della vendita dell’immobile per tramite di un curatore indipendente ed a prezzo di mercato.
La legge attuale riconosce come soggetti autorizzati a erogare il finanziamento banche nonché ,intermediari finanziari di cui all’articolo 106 del Testo Unico Bancario: sono cioè autorizzati a erogare il finanziamento sia banche sia finanziarie regolarmente iscritte a termini di legge nei rispettivi registri pubblici.
L’importo del prestito è generalmente compreso tra un minimo del 15% e un massimo del 60% del valore dell’immobile dipendentemente dall’età del mutuatario (più alta l’età, maggiore l’importo del finanziamento) e dal valore dell’immobile. Il valore dell’immobile è normalmente determinato con una perizia realizzata da un perito immobiliare su indicazione del soggetto finanziatore.
Nel contesto Italiano sono previste diverse tipologie di prestiti vitalizi tra le quali il sottoscrittore può scegliere:
Erogazione unica – nessuna rata di rimborso: in questo caso gli interessi non sono pagati e quindi capitalizzano
Erogazione unica – rate di rimborso degli interessi: in questo caso gli interessi sono pagati periodicamente e quindi non si accumulano e non capitalizzano
Erogazione progressiva – nessuna rata: l’importo è erogato progressivamente sotto forma di capitale; in questo caso gli interessi che maturano non vengono pagati e quindi capitalizzano
Il prestito vitalizio deve essere rimborsato in un’unica soluzione dagli eredi e/o aventi causa, normalmente entro i 10-12 mesi successivi alla scomparsa del più longevo dei contraenti. Gli eredi hanno due possibilità: se vogliono conservare l’abitazione, possono rimborsare con la liquidità a loro disposizione, oppure l’abitazione potrà essere venduta e quanto dovuto a fronte del finanziamento rimborsato con il ricavato della vendita.
Qualora non ci fossero eredi, o questi non procedessero al rimborso, il finanziamento viene estinto con la vendita dell’immobile, ma sempre allo scadere dei 12 mesi dalla data di scadenza del finanziamento.
La Legge attuale prevede diversi casi di rimborso integrale, ossia in un’unica soluzione, del prestito vitalizio ipotecario, e cioè:
Al decesso del proprietario intestatario del finanziamento, salva la possibilità per gli eredi di intervenire per estinguere il debito e acquisire per successione la proprietà dell’immobile.
Al  trasferimento, in parte o in tutto, della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia.
Quando vengono compiuti atti che riducono significativamente il valore dell’immobile, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia a favore di terzi che vanno a gravare sull’immobile stesso.
Quando vengono compiute omissioni nella cura e nella manutenzione tali da determinare la revoca dell’abitabilità.
Nel caso in cui siano apportate modifiche all’immobile senza accordo col finanziatore.
Qualora altri soggetti, dopo la stipula, prendano residenza nell’immobile, ad eccezione dei familiari (limitatamente a figli, convivente o coniuge) del soggetto finanziato, oltre che di personale prestatore di assistenza.
Nel caso in cui l’immobile subisca procedimenti conservativi o esecutivi per oltre il 20% del proprio valore.
Qualora, a distanza di 12 mesi dal verificarsi di una di queste tre condizioni, il finanziamento non venisse rimborsato, la banca o l’istituto finanziario che elargisce il finanziamento, può vendere l’immobile al valore di mercato, valore che si decurta del 15% per ogni dodici mesi, sino al momento della vendita. La legge 44/15 prevede una tutela per gli eredi, diffusa anche in altri paesi europei (conosciuta come “non negative equity guarantee”): nel caso in cui la vendita dell’immobile da parte del creditore non sia sufficiente a estinguere il debito, agli eredi è rimessa la restante parte del debito. Al contrario, nel caso in cui l’importo derivante dalla vendita sia superiore al debito da estinguere, la differenza è riconosciuta agli eredi o aventi causa.
Per lo più sono ammesse tutte le tipologie di immobili residenziali, ma il prestito viene normalmente rifiutato in presenza di immobili di bassa rivendibilità o in presenza di rischi ambientali. Il prestito vitalizio ipotecario non viene quindi generalmente concesso a fronte di:
Rustici e immobili non residenziali;
Immobili in zone a elevato rischio sismico, a meno di idonea copertura assicurativa;
Immobili gravati da vincoli artistici, paesistici o idrogeologici o senza concessione edilizia;
Immobili edificati su zone concesse dai comuni ex lege n. 167/1962;
Immobili gravati di ipoteca, fatta salva l’ipotesi di cancellazione dell’ipoteca preesistente.

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